Benito Arruñada, economista: "El principal especulador, con muchísima diferencia, son las administraciones públicas"
El economista critica los impuestos que gravan la vivienda nueva
La vivienda vuelve a ocupar el centro del debate político en España. El Gobierno ha aprobado nuevos decretos para intervenir en el mercado inmobiliario, reforzar la protección de los inquilinos y ampliar la oferta de vivienda asequible . Las medidas han reavivado la discusión sobre cómo frenar el encarecimiento de los alquileres y qué responsabilidad tienen las administraciones públicas en el problema. En este contexto, una declaración del economista Benito Arruñada , realizada hace más de dos años, vuelve a poner sobre la mesa una de las cuestiones más controvertidas: el papel del Estado en el precio de la vivienda .
" El principal especulador, con muchísima diferencia, son las administraciones públicas ", afirmó Arruñada en junio de 2024. El catedrático de Organización de Empresas de la Universidad Pompeu Fabra cuestionaba así la fiscalidad que grava la vivienda , especialmente los impuestos asociados a la construcción y a la compraventa de inmuebles.
Su argumento se centraba en que la carga tributaria contribuye a elevar el coste final de la vivienda nueva . Una crítica que cobra actualidad en un momento en el que el Ejecutivo vuelve a impulsar medidas para facilitar el acceso a un hogar y limitar determinadas prácticas del mercado inmobiliario.
El pasado 6 de octubre, el Consejo de Ministros aprobó dos nuevos reales decretos-ley con medidas relacionadas con el alquiler, la fiscalidad y la oferta de vivienda. Entre otras actuaciones, el paquete incluye una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler, límites a la actualización de las rentas y cambios fiscales destinados a favorecer el uso residencial de los inmuebles. Las normas están en vigor, aunque deben ser convalidadas por la Diputación Permanente del Congreso tras la disolución de las Cortes.
La fiscalidad de la vivienda, en el centro del debate
La crítica de Arruñada apunta a uno de los elementos que intervienen en el precio de una vivienda: los impuestos . En su planteamiento, los gravámenes asociados a las transmisiones inmobiliarias y a la construcción tienen un efecto sobre el coste que acaba soportando el comprador.
El economista defendía revisar ese modelo fiscal y reducir la carga que soportan determinadas operaciones inmobiliarias. Su postura forma parte de un debate más amplio sobre las causas de la crisis residencial, en el que conviven diagnósticos distintos: desde quienes ponen el foco en la falta de oferta y las dificultades para construir hasta quienes reclaman una intervención pública más intensa para contener los precios y ampliar el parque de vivienda asequible.
IVA, ITP y AJD: los impuestos que encarecen la construcción y la compraventa de vivienda
La fiscalidad inmobiliaria en España no se limita a los impuestos que pagan los propietarios por tener una vivienda o alquilarla. La construcción y la compraventa de inmuebles también están sujetas a distintos tributos que repercuten en el coste final de las operaciones.
En el caso de la vivienda nueva , el comprador paga, con carácter general, un 10% de IVA sobre el precio de adquisición. El tipo se reduce al 4% para determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Además, la formalización de la compraventa puede estar sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma.
En las viviendas de segunda mano , en cambio, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP ), que también depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. Este tributo grava la transmisión de la vivienda y supone un coste adicional para quien la adquiere.
La construcción también soporta impuestos. Las obras de construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas tributan, con carácter general, al 10% de IVA cuando se cumplen los requisitos legales. A ello pueden sumarse tributos y tasas municipales, como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) , que grava la realización de determinadas obras y cuyo tipo depende de cada ayuntamiento.
Los dos reales decretos aprobados por el Gobierno en octubre de 2026 incorporan medidas fiscales vinculadas a la vivienda, pero no establecen una reforma general del IVA aplicable a la compra de vivienda nueva ni del ITP que grava las viviendas usadas. Tampoco suprimen con carácter general el AJD asociado a determinadas operaciones inmobiliarias. Por tanto, la carga fiscal que soportan estas operaciones sigue siendo un elemento central del debate sobre el precio de la vivienda, aunque su impacto concreto varía según el tipo de inmueble, la operación y la comunidad autónoma.
